13 июля 2023, 07:17
Очень часто россияне покупают недвижимость для сдачи в аренду. Как выплачивать ипотеку и при этом сдавать жильё, в интервью Mail финансы рассказала Ольга Дайнеко,эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России.
Условия кредитования для выгоды от сдачив аренду
Условия кредитования можно считать выгодными, если предполагаемая стоимость аренды такой недвижимости будет равна и больше ежемесячному платежу по ипотеке. Размер ежемесячного платежа зависит не только от процентной ставки, но и срока кредитования, величины первоначального взноса. Кроме того, при регулярном частичном досрочном погашении (например, если арендная плата чуть выше ипотечного платежа, и она полностью вносится в качестве платежа по ипотеке), можно уменьшить ежемесячный платеж в дальнейшем. А если и после уменьшения размера ежемесячного платежа продолжать частичное досрочное погашение ипотеки (вносить все ту же сумму, что и раньше), уменьшится срок кредитования: тело кредитаменьше, что повлияет на снижениеитоговой переплаты. Арендная плата, в отличие от платежей, уменьшающихся при досрочном частичном погашении, останется прежней или станет выше (в связи с инфляцией, общим повышением цен). Безусловно, наиболее выгодные условия для сдачи в аренду – этообъект по ипотеке с господдержкой и длинным сроком кредитования. Однако, на стоимость аренды существенно влияет местоположение объекта и качество жилья. Поэтому, приобретая объект «под найм», нужно тщательно выбирать недвижимость.
Ипотеку для сдачи: первичный или вторичный рынок?
Выбирая объект под сдачу в аренду нужно оценивать комплекс факторов:
• месторасположение (инфраструктура, транспортная доступность): наличие деловых центров, ВУЗов, близость школ/детских садов, благоустройство района.
• состояние и комфорт жилья (качество ремонта, мебели, техники, этажность, звукоизоляция, соседи)
Новое жилье требует меньше вложений в обслуживание (современные средства учета потребляемых ресурсов, новые инженерные системы и сети), но потребуются средства на первичный ремонт, сантехнику. В точках новой застройки нередко запаздывает строительство транспортной и социальной инфраструктуры. Однако после завершения всех работ стоимость аренды заметно возрастет; более высокая стоимость новостройки может нивелироваться ипотекой с господдержкой и получением налогового вычета.
Вторичное жилье часто дешевле (если сравнивать два объекта в одной локации), но господдержка по этим объектам недвижимости недоступна. Однако уже обжитое жилье можно найти с готовым не ветхим ремонтом и будет готово к сдаче уже после покупки. Социальная и транспортная сеть уже в наличии и удачная локация может сделать такое жилье очень привлекательным.
Выбирая подходящий объект, нужно оценивать его общую конкурентоспособность на арендном рынке и свою «целевую аудиторию». Например, если сдается двухкомнатная квартира, то большее внимание нужно уделять факторам, интересным семейным нанимателям (близость школы, больницы, доступный транспорт, благоустроенный двор). А студию/однокомнатное жилье лучше приобретать рядом с учебными заведениями и деловыми центрами, предприятиями.
Пример
Допустим, квартира-студия в городе-миллионникеот застройщика за 4 млн рублей:
Первоначальный взнос 37,5 % - 1,5 млн рублей, семейная ипотека под 5,7 %, срок кредитования – 30 лет. Ежемесячный платеж составит 14 510 рублей. Разбег арендной платы на такой объект будет колебаться в зависимости от уровня комфорта жилья и наличия инфраструктуры/месторасположения под целевую аудиторию арендаторов от 20 до 50 тысяч в месяц с учетом коммунальных платежей. Возьмем минимальную стоимость аренды в 20 тысяч в месяц. Налоги при условии НПД (самозанятость) 4 % при сдаче физическим лицам (800 руб.в месяц). Итого: 20 000-14510 (ипотека)-3500 (усредненная стоимость коммунальных услуг)-800 руб. (налогов)=1190 рублей в остатке. Данный расчет позволяет выйти в относительный ноль по ипотечным платежам, но в расчет также требуется брать ежегодное ипотечное страхование и расходы на ремонт. Улучшением условий проживания (наличие мебели, техники и хорошего ремонта) можно увеличить стоимость аренды, но это потребует вложений на «входе». Кроме того, в расчет нужно брать возможность получения налогового вычета (сумма будет зависеть от доходов арендодателя). По этому объекту можно будет вернуть 614 068 рублей за расходы на приобретение и ипотечные проценты (260 000 за приобретение+254 068 за проценты без учета досрочных погашений).
Плюсы и минусы сдачи ипотечной квартиры в аренду
При осознанном подходе к выбору и содержанию жилья, дисциплинированностью в ипотечных платежах можно не только уменьшить долговую нагрузку, но и сэкономить на переплате. Однако нужно понимать, что сдача в аренду – это труд. Для поддержания рыночной цены (или выше) на аренду потребуются расходы: коммунальные платежи и уплата налогов, текущий ремонт (в том числе внутриквартирных сетей водо/электро- и теплоснабжения, сантехники), обновление мебели и интерьера. В ряде случаев придется разрешать конфликты с жильцами из-за коммунальных аварий, неплатежей, соседей или порчи имущества, нести расходы на риелтора (если аренду поручить профессионалу). Целесообразно и дополнительное страхование: ипотечная страховка покрывает конструктив и не спасет от убытков в случае затопления или пожара. Просто купить квартиру и сказать «горшочек, вари!» не получится.
Условия кредитования можно считать выгодными, если предполагаемая стоимость аренды такой недвижимости будет равна и больше ежемесячному платежу по ипотеке. Размер ежемесячного платежа зависит не только от процентной ставки, но и срока кредитования, величины первоначального взноса. Кроме того, при регулярном частичном досрочном погашении (например, если арендная плата чуть выше ипотечного платежа, и она полностью вносится в качестве платежа по ипотеке), можно уменьшить ежемесячный платеж в дальнейшем. А если и после уменьшения размера ежемесячного платежа продолжать частичное досрочное погашение ипотеки (вносить все ту же сумму, что и раньше), уменьшится срок кредитования: тело кредитаменьше, что повлияет на снижениеитоговой переплаты. Арендная плата, в отличие от платежей, уменьшающихся при досрочном частичном погашении, останется прежней или станет выше (в связи с инфляцией, общим повышением цен). Безусловно, наиболее выгодные условия для сдачи в аренду – этообъект по ипотеке с господдержкой и длинным сроком кредитования. Однако, на стоимость аренды существенно влияет местоположение объекта и качество жилья. Поэтому, приобретая объект «под найм», нужно тщательно выбирать недвижимость.
Ипотеку для сдачи: первичный или вторичный рынок?
Выбирая объект под сдачу в аренду нужно оценивать комплекс факторов:
• месторасположение (инфраструктура, транспортная доступность): наличие деловых центров, ВУЗов, близость школ/детских садов, благоустройство района.
• состояние и комфорт жилья (качество ремонта, мебели, техники, этажность, звукоизоляция, соседи)
Новое жилье требует меньше вложений в обслуживание (современные средства учета потребляемых ресурсов, новые инженерные системы и сети), но потребуются средства на первичный ремонт, сантехнику. В точках новой застройки нередко запаздывает строительство транспортной и социальной инфраструктуры. Однако после завершения всех работ стоимость аренды заметно возрастет; более высокая стоимость новостройки может нивелироваться ипотекой с господдержкой и получением налогового вычета.
Вторичное жилье часто дешевле (если сравнивать два объекта в одной локации), но господдержка по этим объектам недвижимости недоступна. Однако уже обжитое жилье можно найти с готовым не ветхим ремонтом и будет готово к сдаче уже после покупки. Социальная и транспортная сеть уже в наличии и удачная локация может сделать такое жилье очень привлекательным.
Выбирая подходящий объект, нужно оценивать его общую конкурентоспособность на арендном рынке и свою «целевую аудиторию». Например, если сдается двухкомнатная квартира, то большее внимание нужно уделять факторам, интересным семейным нанимателям (близость школы, больницы, доступный транспорт, благоустроенный двор). А студию/однокомнатное жилье лучше приобретать рядом с учебными заведениями и деловыми центрами, предприятиями.
Пример
Допустим, квартира-студия в городе-миллионникеот застройщика за 4 млн рублей:
Первоначальный взнос 37,5 % - 1,5 млн рублей, семейная ипотека под 5,7 %, срок кредитования – 30 лет. Ежемесячный платеж составит 14 510 рублей. Разбег арендной платы на такой объект будет колебаться в зависимости от уровня комфорта жилья и наличия инфраструктуры/месторасположения под целевую аудиторию арендаторов от 20 до 50 тысяч в месяц с учетом коммунальных платежей. Возьмем минимальную стоимость аренды в 20 тысяч в месяц. Налоги при условии НПД (самозанятость) 4 % при сдаче физическим лицам (800 руб.в месяц). Итого: 20 000-14510 (ипотека)-3500 (усредненная стоимость коммунальных услуг)-800 руб. (налогов)=1190 рублей в остатке. Данный расчет позволяет выйти в относительный ноль по ипотечным платежам, но в расчет также требуется брать ежегодное ипотечное страхование и расходы на ремонт. Улучшением условий проживания (наличие мебели, техники и хорошего ремонта) можно увеличить стоимость аренды, но это потребует вложений на «входе». Кроме того, в расчет нужно брать возможность получения налогового вычета (сумма будет зависеть от доходов арендодателя). По этому объекту можно будет вернуть 614 068 рублей за расходы на приобретение и ипотечные проценты (260 000 за приобретение+254 068 за проценты без учета досрочных погашений).
Плюсы и минусы сдачи ипотечной квартиры в аренду
При осознанном подходе к выбору и содержанию жилья, дисциплинированностью в ипотечных платежах можно не только уменьшить долговую нагрузку, но и сэкономить на переплате. Однако нужно понимать, что сдача в аренду – это труд. Для поддержания рыночной цены (или выше) на аренду потребуются расходы: коммунальные платежи и уплата налогов, текущий ремонт (в том числе внутриквартирных сетей водо/электро- и теплоснабжения, сантехники), обновление мебели и интерьера. В ряде случаев придется разрешать конфликты с жильцами из-за коммунальных аварий, неплатежей, соседей или порчи имущества, нести расходы на риелтора (если аренду поручить профессионалу). Целесообразно и дополнительное страхование: ипотечная страховка покрывает конструктив и не спасет от убытков в случае затопления или пожара. Просто купить квартиру и сказать «горшочек, вари!» не получится.